Domanialité, viabilisation, commercialisation, occupation et usage

Type de maîtrise foncière

Chaque parcelle répertoriée au sein des sites économiques est classifiée selon la nature de la maîtrise foncière, qu’elle soit publique, privée ou mixte.

• La maîtrise foncière publique correspond aux terrains appartenant aux collectivités territoriales, aux Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) ou aux communes, ainsi qu’aux terrains détenus par des organismes publics de portage foncier (EPF) agissant dans le cadre de missions d’intérêt général.
• La maîtrise foncière privée désigne les terrains appartenant à des personnes morales de droit privé, telles que les entreprises, les sociétés civiles immobilières ou tout autre acteur privé.
• La maîtrise foncière mixte concerne les situations dans lesquelles la propriété foncière est partagée entre acteurs publics et privés. Elle peut notamment inclure des terrains détenus par des sociétés d’économie mixte (SEM) ou des structures assimilées, intervenant à la fois dans une logique d’aménagement et de développement économique.

Le type de maîtrise foncière est établi indépendamment du stade de viabilisation, de commercialisation, d’occupation ou d’usage des parcelles.

Stade de viabilisation

Le stade de viabilisation des terrains s’appuie sur les classes définies par le standard national du CNIG. Il permet de qualifier le niveau de préparation des terrains à l’accueil d’activités économiques.

Dans les analyses proposées, les terrains viabilisés non aménagés et viabilisés et aménagés sont regroupés dans une catégorie globale « viabilisé » afin de faciliter la lecture des résultats.

• Non aménageable : terrain ne pouvant faire l’objet d’un aménagement en raison de contraintes physiques, techniques ou réglementaires. Il est considéré comme non constructible.
• Non aménagé, non viabilisé : terrain brut ne disposant d’aucun raccordement aux réseaux publics essentiels (eau, assainissement, électricité, gaz, télécommunications). Aucun travail préparatoire à l’aménagement ou à la construction n’a été engagé.
• Viabilisation en cours : terrain pour lequel les travaux de raccordement aux réseaux essentiels sont engagés. Le terrain est en phase de transition vers un état constructible, sans que l’ensemble des équipements nécessaires ne soit encore finalisé.
• Viabilisé non aménagé : terrain disposant des infrastructures de base nécessaires à la construction (réseaux, voirie), mais ne présentant pas d’aménagements spécifiques liés à un usage particulier.
• Viabilisé et aménagé : terrain équipé des infrastructures de base (réseaux, voirie, éclairage, etc.) et ayant fait l’objet d’aménagements spécifiques en lien avec un usage identifié (stationnements, espaces verts, aménagements paysagers, équipements, cheminements, pistes cyclables, etc.).

Le stade d’aménagement et de viabilisation est défini indépendamment du type de maîtrise foncière, du stade de commercialisation et de l’état d’occupation des terrains.

Stade de commercialisation

Un terrain est considéré comme relevant du stade de commercialisation lorsqu’il est déclaré ou identifié comme disponible à la vente ou à une autre forme de mise sur le marché, indiquant qu’une transaction financière est envisageable (voir également l’analyse dédiée à la commercialisation).

Cette information est fournie à titre indicatif et reste non contractuelle. Elle est susceptible d’évoluer rapidement et doit être confirmée par une vérification de la disponibilité effective auprès des EPCI concernés.

Chaque parcelle répertoriée au sein des sites économiques est classifiée selon son stade de commercialisation. Lorsque cette information est renseignée de manière détaillée, elle s’appuie sur les catégories suivantes :

• Non commercialisé : terrain qui n’est pas proposé à la vente ou à la location. Cette situation peut résulter d’une planification en cours, de l’absence de décision de mise sur le marché ou d’une conservation du terrain pour un usage futur non encore déterminé.
• Non commercialisable : terrain ou espace ne pouvant être vendu ou loué en raison de contraintes réglementaires, environnementales ou juridiques (zones protégées, terrains non constructibles, servitudes incompatibles avec une commercialisation, etc.).
• En vente : terrain actuellement disponible à l’achat.
• En vente avec contraintes : terrain disponible à l’achat mais soumis à des conditions ou restrictions spécifiques (servitudes, obligations de préservation, limitations d’usage, contraintes techniques ou réglementaires) susceptibles d’influencer son acquisition ou son usage futur.
• Réservé par option de réservation : terrain faisant l’objet d’une option, d’un compromis ou d’un engagement de réservation par une entreprise en vue de son acquisition.
• Réservé par délibération de l’EPCI : terrain réservé par décision formalisée de l’EPCI, en vue d’une acquisition ou d’un projet économique identifié.
• Vendu – commercialisation achevée : terrain dont la transaction est finalisée et pour lequel le processus de commercialisation est considéré comme achevé.

Le stade de commercialisation est défini indépendamment du type de maîtrise foncière, du stade d’aménagement, de l’état d’occupation et de l’usage des terrains. Il est toutefois recommandé de croiser cette analyse avec celle relative à la la disponibilité immédiate ou à très court terme, qui intègre les critères de viabilisation et de maîtrise foncière.

État d’occupation

L’état d’occupation vise à qualifier la manière dont les terrains économiques sont occupés ou non.

Cette classification a été révisée afin de s’aligner sur les modalités définies par le standard national du CNIG relatif à la description des sites économiques.

• Inoccupé : terrain économique non bâti, sans occupation actuelle ni occupation antérieure.
• Occupé : terrain économique comportant au moins un bâtiment occupé.
• Occupation en transition : terrain économique en cours de changement d’occupation, sans que la nature future de l’occupation soit encore clairement identifiée.
• Vacant : terrain économique bâti ou non bâti, actuellement inutilisé mais ayant connu une occupation antérieure, permettant un réemploi sans travaux ou aménagements préalables. Il se distingue de la friche par l’absence de contraintes lourdes au réemploi.
• Friche : terrain économique, bâti ou non bâti, inutilisé, dont l’état, la configuration ou l’occupation antérieure ne permet pas un réemploi sans aménagement ou travaux préalables, au sens des articles L.111-26 et D.111-54 à D.111-55 du code de l’urbanisme.

L’état d’occupation est établi indépendamment du type de maîtrise foncière, du stade d’aménagement, du stade de commercialisation et de l’usage des terrains.

Dans le cadre d’OFER, l’observation permet d’identifier des friches potentielles relevant du foncier économique. Ce repérage est partagé avec les territoires afin d’alimenter les travaux de l’Observatoire régional des friches (OFRICHES) sur le volet économique, lequel assure un second niveau de caractérisation, notamment sur la nécessité de travaux avant réemploi.

À ce stade, l’identification de la vacance et des friches constitue une consolidation intermédiaire. Elle est appelée à évoluer à mesure de la consolidation globale des inventaires réalisés dans le cadre de la loi Climat et Résilience, qui couvrent actuellement environ la moitié des EPCI de la région Bourgogne-Franche-Comté.

Type d’usages des sols

Une nouvelle étape d’analyse relative au type d’usages des sols a été intégrée cette année à l’observation du foncier économique. Elle vise à qualifier l’usage effectif des terrains au sein des sites économiques, indépendamment de leur maîtrise foncière, de leur stade de viabilisation, de commercialisation ou de leur état d’occupation.

Cette typologie permet d’affiner la lecture fonctionnelle des sites économiques et de mieux appréhender la diversité des usages présents ou potentiels à l’échelle régionale.

Les usages identifiés sont les suivants :

• Autres équipements publics : installations et bâtiments fournis par l’État ou les collectivités territoriales pour le service public, hors voirie.
• Bassin d’orage ou de rétention : infrastructure destinée à recueillir temporairement les eaux pluviales afin de limiter les risques d’inondation.
• Bâti productif : constructions accueillant des activités industrielles, artisanales ou commerciales produisant des biens ou des services.
• Bâti résidentiel : ensemble de bâtiments destinés à l’habitation.
• Carrières et zones d’extraction : sites exploités pour l’extraction de ressources naturelles du sol ou du sous-sol (pierres, granulats, minéraux).
• Dépôt, stockage : installations dédiées à l’entreposage de marchandises, de matériaux ou d’équipements.
• Espace agricole : terrains utilisés pour la production agricole, incluant cultures et élevage.
• Espace naturel ou forestier : terrains conservés dans un état naturel ou semi-naturel, incluant forêts et milieux non artificialisés.
• Espace vert : zones aménagées et végétalisées, notamment en milieu urbain ou périurbain, à vocation paysagère ou récréative.
• Parkings et aires de stationnement : espaces dédiés au stationnement des véhicules.
• Production d’énergie renouvelable : sites dédiés à la production d’énergie à partir de sources renouvelables (solaire, éolien, hydraulique, biomasse).
• Voirie ou infrastructure : réseaux et équipements de circulation, incluant routes, voies internes, ouvrages d’art et infrastructures associées.
• Zone de retournement poids-lourds : espaces spécifiquement aménagés pour permettre les manœuvres des véhicules de grande dimension.
• Zone de service partagée entre entreprises : espaces mutualisés accueillant des services communs à plusieurs entreprises (logistique, réception, espaces de repos, etc.).
• Terrain vague : terrain sans usage identifié, non bâti et non aménagé, situé au sein d’un site économique.
• Plateforme : surface aménagée, souvent imperméabilisée, destinée à des usages logistiques, industriels ou techniques spécifiques.
• Chantier : terrain accueillant temporairement des travaux de construction, d’aménagement ou de démolition.

Cette nouvelle grille de lecture constitue un premier niveau de caractérisation des usages des sols à vocation économique et pourra être enrichie ou précisée dans les prochaines campagnes d’observation.